Партнёрство

Разбираемся в  сложных ситуациях !

Мы в социальных сетях:

soc1 soc2 soc3

Наши телефоны:

+7 863 260 90 70

+7 (863) 749-95-59      +7 (928) 154-41-42
+7 (951) 493-94-55

  

 

     

Путь
Главная / ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ

ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ

Жилищный кодекс РФ, принятый Государственной Думой РФ 22 декабря 2004 г. и вступивший в законную силу 1 марта 2005 г., не стал тем нормативным правовым актом, на который возлагались надежды и ожидания как на всеохватывающий комплексный документ с научно обоснованной системой и механизмом обеспечения прав и законных интересов граждан в жилищной сфере. В связи сэтим в повседневной жизни возникает большое количество впросов требующих разрешения в судебном порядке. 

Как показывает судебная практика, в ЖК РФ много пробелов и противоречивых норм (например, сложности в процессе определения категорий малоимущих граждан для постановки их на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий - ст. 49 ЖК РФ). Работники отделов учета и распределения жилья местных администраций плохо ориентируются или вовсе не знают, не умеют определять порядок признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

Примерные рекокендации при решении жилищных споров в судебном порядке.

Уже на стадии подачи заявления следует определиться с обстоятельствами, имеющими значение для дела. Если же ситуация, опыт, профессиональные навыки не позволили это сделать, то необходимо впоследствии при подготовке дела к судебному разбирательству, а также в период судебного разбирательства устранить недостатки. Для определения обстоятельств, имеющих значение для дела, следует исходить из:

- существа утверждений и возражений (предмет, основание иска, суть возражений, предмет, основания встречного иска);

- правового положения лиц, участвующих в деле;

- норм материального права, подлежащих применению;

- иных обстоятельств, определяемых в зависимости от ситуации и специфики правоотношения.

Обстоятельствами, имеющими значение для дела, по спорам о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение являются:

- правовой режим помещения (жилое, нежилое и другая специфика);

- наличие либо отсутствие условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое не допускается;

- обратилось ли лицо, желающее осуществить перевод, в надлежащий орган;

- предоставлены ли все из предусмотренных ст. 23 ЖК РФ документы;

- мотивирован ли отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое;

- отнесены ли указанные в решении об отказе в переводе мотивы к числу оснований для отказа в переводе жилых помещений в нежилые или нежилых помещений в жилые;

- другие обстоятельства.

По спорам о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

- действительно ли произведены перепланировка и (или) переустройство;

- причины отказа в согласовании;

- соответствие переустройства и (или) перепланировки проекту;

- соблюдение технических, санитарных, иных норм и правил;

- какое право нарушено либо создана угроза нарушения конкретного права;

- не имеется ли возможность устранить допущенное нарушение, угрозу нарушения путем проведения дополнительных работ;

- и другие в зависимости от спорной ситуации.

По спорам о выселении:

обстоятельства определяются в зависимости от характера возникшего правоотношения, правового положения его участников, вида жилищного фонда, правового режима жилого помещения, вида права на жилое помещение, подлежащей применению нормы права и др.

По спорам о выселении по основанию, предусмотренному ст. 35 ЖК РФ:

1) основания возникновения права собственности, иных прав на жилое помещение у собственника, членов его семьи, иных лиц (жилищный акт органа государственной власти, органа местного самоуправления, судебное решение, членство в ЖК, ЖСК, иные основания); у иных граждан, проживающих в принадлежащих собственнику жилом помещении:

- у членов семьи и бывших членов семьи - соглашение, брак, родство, иждивенчество, фактический брак, свойство (зять, сноха, свекровь, свекор и др.), фактическая гражданская связь (отчим, мачеха, падчерица, пасынок), юридическая связь (патронаж, опека, попечительство, приемная семья, усыновление);

- для отказа получателей: завещательный отказ, свидетельство о праве на наследство, акт регистрации;

- у получателей ренты: договор ренты (пожизненное содержание с иждивением);

- у других лиц: фактическая, юридическая связь;

2) вселение в установленном законом порядке;

3) прекращение семейных отношений;

4) истечение срока пользования;

5) вид права, в том числе права, которым собственник обязан наделить выселяемое уполномоченное лицо на предоставленное жилое помещение;

6) использование жилого помещения не по назначению, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

7) наличие предупреждения об устранении нарушения и другие.

В случаях когда речь идет о правах ребенка на жилое помещение, названные правила, и в частности предусмотренные ст. 35 ЖК РФ, не могут быть применены. В этих случаях следует обязанность по устранению недостатков возлагать на законных представителей и (или) органы опеки и попечительства.

По спорам о выселении по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ:

- является ли ответчик нанимателем жилого помещения или членом семьи нанимателя;

- заключен ли договор социального найма жилого помещения;

- какие лица указаны в договоре социального найма жилого помещения;

- установлена ли плата за жилое помещение;

- вносит ли ответчик плату за жилое помещение;

- имеется ли задолженность сроком более шести месяцев; при этом суд выясняет, с какого момента возникает задолженность по оплате, т.е. с какого момента ответчика следует считать просрочившим исполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- установлена ли вина ответчика в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе имел ли ответчик реальную возможность вносить плату.

Представляется, что выселение ребенка по правилам, предусмотренным ст. 90 ЖК РФ, недопустимо. В этом случае должен применяться иной механизм оплаты жилья и коммунальных услуг. Например, путем возложения такой обязанности на алиментнообязанное лицо, законного представителя, орган опеки и попечительства.

По спорам о выселении по основаниям, предусмотренным ст. 91 ЖК РФ:

- является ли ответчик нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения;

- использует ли ответчик жилое помещение не по назначению, нарушает ли систематически права и законные интересы соседей, бесхозяйственно ли обращается с жилым помещением;

- допускает ли разрушение жилого помещения;

- предупреждался ли ответчик наймодателем жилого помещения о необходимости устранить нарушения;

- назначался ли наймодателем срок для проведения ремонта жилого помещения (если нарушение правил пользования повлекло разрушение жилого помещения);

- являлся ли данный срок разумным;

- устранил ли наниматель и члены его семьи допущенные нарушения после предупреждения наймодателем;

- имеется ли вина нанимателя и членов его семьи в неустранении нарушений.

Применяя ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, необходимо выяснять:

- факт лишения родительских прав;

- факт невозможности совместного проживания ребенка и лишенного родительских прав лица в одном жилом помещении;

- поведение лица, лишенного родительских прав, и не имеется ли возможности исправить это поведение;

- факт наличия иного жилого помещения и др.

По спорам о выселении из жилых помещений специализированного жилого фонда:

- правовой режим жилого помещения: является ли оно специализированным (отнесено ли оно к специализированному в установленном порядке в соответствии с "Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду", утвержденными постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42*(34));

- заключен ли договор найма жилого помещения специализированного жилого фонда (с учетом требований постановления Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений");

- действителен ли договор найма специализированного жилого помещения, мог ли он быть заключен с ответчиком, имели ли место трудовые отношения с ответчиком, служба или обучение и т.п.;

- является ли истец наймодателем;

- имеются ли предусмотренные законом основания для выселения.

По спорам о прекращении права пользования жилым помещением:

- наличие ранее семейных отношений между истцом и ответчиком;

- прекращение семейных отношений;

- отсутствие соглашения о переводе пользования жилым помещением между собственником и бывшим членом его семьи;

- отсутствие (наличие) у бывшего члена семьи собственника оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

- имущественное положение бывшего члена семьи собственника;

- другие обстоятельства, свидетельствующие о возможности бывшего члена семьи обеспечить себя иным жилым помещением;

- причины, вследствие которого ответчики не пользовались жилым помещением;

- срок, в течение которого ответчики не пользовались жилым помещением.

По спорам о приватизации:

- объективное выражение воли на приватизацию;

- отсутствие или наличие препятствий для приватизации;

- правовой режим жилого помещения;

- лица, имеющие право на жилое помещение;

- основания для отказа в приватизации и др.

По искам о признании права пользования жилым помещением:

- являются ли ответчики членами семьи нанимателя;

- основания и условия вселения в жилое помещение.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.